"집주인이 전세금을 안 줘요" 발동동…'보증금반환소송' 어떻게? [법알못]

"전세 계약이 만료되었는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 불안합니다. 요즘 전세 사기가 극성이라는데, 혹시 제가 사기를 당하고 있는 건 아닌지 걱정이에요. 보증금반환소송을 당장 시작해야 할지 고민인데, 어떤 절차와 서류를 준비해야 할까요?"

전세 사기가 판을 친 지 한참이 지났는데도, 여전히 전세금을 돌려받지 못하고 발만 동동 구르고 있는 임차인이 적지 않다. 집주인이 여러 부동산을 동시에 보유하며 갭투자를 남발한 뒤 자금 사정이 악화하면, 반환 의사가 있더라도 실제로 돌려줄 돈이 부족해지는 사례는 아직도 흔하다. 임차인은 몇 년간 피땀 흘려 모은 전세금을 한순간에 잃을 수 있다는 극심한 불안에 휩싸이게 된다.

전세금을 돌려주지 않는 대표적인 유형 가운데 하나는 임대차 기간에는 별다른 갈등이 없다가 반환 시점이 되면 집주인이 연락을 끊거나 지급을 일방적으로 미루는 방식이다. 전문가들은 이럴 땐 신속히 보증금반환소송 절차를 검토해야 한다고 조언한다. 보증금반환소송은 임차인이 주택임대차보호법상 권리를 실질적으로 행사할 수 있는 가장 현실적인 수단이라는 평가다.

엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소 대표)는 "집주인이 시간을 끌어 임차인이 소송을 제때 진행하지 않기를 노린다면, 임차인이 만료일에 즉시 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다. 따라서 계약 만료 뒤에도 보증금을 받지 못했다면 신속히 소송 절차를 검토해야 한다"고 했다.

보증금반환소송을 준비할 때 가장 중요한 것은 임대차계약서, 전입신고, 확정일자 서류 등 기본 문서를 정확히 갖추는 일이다. 임차인이 이를 미비한 채 소송에 나서면 권리를 충분히 입증하기 어렵다.

엄 변호사는 "소송 전에 내용증명으로 공식 요구 사실을 남겨두면, 이후 재판에서 임차인의 정당성을 뒷받침하는 증거가 된다"고 설명했다. 나아가 전세금 보증보험 가입 여부, 대항력·우선변제권 등 권리 요건도 함께 점검해두면 분쟁 대응이 훨씬 수월해진다.

집주인이 재판 절차를 지연하거나 합의를 무산시키면 소송은 장기화할 수 있다. 처음부터 강제집행까지 염두에 두고 증거를 확보하는 실무 전략이 필요하다는 게 현장 전문가들의 공통된 견해다.

엄 변호사는 "관계가 아무리 좋았어도 전세금을 돌려받지 못하면 분쟁이 급격히 악화한다. 법적 절차를 통해 명확히 권리를 주장해야 안정적으로 보증금을 회수할 수 있다"며 "특히 계약만료일에 이르러 보증금 반환 의사가 보이지 않는 집주인에게는 안일하게 기다리기보다 적극적으로 보증금반환소송을 진행해야 한다"고 강조했다.

이 밖에도 엄 변호사는 "최근 공개되는 피해 사례를 보면, 임차인이 집주인의 자금 상태나 건물 소유 현황을 제대로 파악하지 못한 채 계약을 체결하는 일이 잦다"며 "계약이 만료되기 전부터 위험 신호를 살피고, 서류를 미리 정비하며, 집주인과의 연락이 원활한지 수시로 확인하는 태도가 필요하다"고 했다.

그러면서 "작은 이상 징후라도 놓치면 전세금 전액을 되찾기 어려워질 수 있으므로, 임차인 스스로 꼼꼼한 준비와 신속한 대응에 나서야 전세금 분쟁을 예방하고 피해를 최소화할 수 있다"고 덧붙였다.